Obavezne poreske prijave nakon kupoprodaje nekretnine

Šta treba da znam kada overim kupoprodajni ugovor kod javnog beležnika?

Nakon overe kupoprodajnog ugovora kod javnog beležnika, čeka vas još par koraka kako biste celokupni postupak okončali u skladu sa zakonom. Naime, na vama je kao stranci (može to biti i kupac i prodavac ili opunomoćeni advokat) da podnesete poreske prijave nadležnoj Poreskoj upravi, Republičkoj i/ili u lokalnoj samoupravi, u zavisnosti od poreske obaveze. Na osnovu vaše prijave, poreska uprava donosi rešenje koje vam se dostavlja na prijavljenu adresu (ili na sedište advokatske kancelarije ukoliko ste imali punomoćnika). Rok za isplatu poreza je obično 15 dana od dana prijema rešenja.

Koje poreske prijave se podnose?

1.POREZ NA PRENOS APSOLUTNIH PRAVA (podnosi se na obrascu PPI – 4)

Apsolutna prava, između ostalog, čine i svojinska (vlasnička) prava te iz razloga što se vlasništvo kupoprodajnim ugovorom prenosi sa npr. jednog fizičkog lica na drugo fizičko lice, postoji obaveza jednokratnog plaćanja poreza u iznosu od 2,5% od vrednosti prometovane nekretnine. Vodite računa, Republička poreska uprava ima pravo da ne prihvati ugovorenu cenu iz kupoprodajnog ugovora kao osnovicu na koju se plaća gore označena poreska stopa, jer se može smatrati da je ona ispod tržišne vrednosti. U tom slučaju, nadležna poreska uprava shodno svojim merilima opredeljuje poresku osnovicu (npr. stan od 50m2 je prodat za 25.000 EUR-a a on prema tržišnoj vrednosti iznosi 34.000 EUR-a i tada se porez obračunava po tom većem iznosu – svakako, na ova rešenja imate pravo uložiti žalbu). 

Ko plaća porez u praksi?

Po zakonu, kupac jemči za plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava, što znači da on istupa kao platilac tek ako prodavac ne može da plati porez. U praksi, uobičajno je da se obaveza plaćanja poreza prebacuje na kupca jer prodavac ne želi da ima više ikakvih troškova oko nepokretnosti koju prodaje, pa „prepušta“ kupcu i plaćanje poreza, a potom i uknjižbu vlasništva u Katastru i takse za overu ugovora. U tom slučaju, kupac je sa stanovišta poreske uprave solidarni jemac.

Ukoliko prodavac plati porez ili ako dođe do prinudne naplate od prodavca, isti može da naplati iznos plaćenog poreza (da se regresira) od kupca shodno kupoprodajnom ugovoru – ako je tako ugovorom bilo utvrđeno.

Plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava ne čini uslov da se kupac uknjiži kao vlasnik na predmetnoj nepokretnosti u Katastru. Odmah nakon overe ugovora, može se predati ugovor u Katastar radi upisa vlasništva (ugovor šalju javni beležnici elektronskim putem) a ova poreska prijava se mora podneti u roku od najviše 30 dana od dana overe ugovora kod javnog beležnika (Napomena: stranke mogu zahtevati od javnog beležnika da on, takođe elektronskim putem, podnese uredno popunjenu i poresku prijavu).

Uslov za oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava

Posebno ukazujemo da ukoliko kupujete prvu nekretninu (stan, kuću) a od 01.06.2006. godine do dana overe kupoprodajnog ugovora niste imali u svom (su)vlasništvu nepokretnost na teritoriji Republike Srbije, imate pravo da budete oslobođeni od plaćanja ovog poreza za površinu do 40m². Za svakog člana prodičnog domaćinstva imate pravo na oslobođenje za još 15m², s tim da u toku zaključenja kupoprodajnog ugovora, vi i vaši članovi domaćinstva morate imati isto prebivalište.

Ako površina stana prelazi 40m² i 15m² za svakog člana porodice, plaćate samo porez na razliku ukupne površine stana i površine za koju imate pravo da budete oslobođeni. 

Na primer, vi i vaš bračni partner kupujete stan od 60m². Vi kao kupac prvog stana imate pravo da budete oslobođeni plaćanja za 40m², vaš partner za 15m², što znači da morate da platite porez na prenos apsolutnih prava za preostalih 5m². Jednom iskorišćeno ovo pravo vam uskraćuje bilo kakve olakšice pri narednoj kupovini nekretnine (isto se odnosi i na članove porodičnog domaćinstva).

Savet pravnika:

S obzirom na to da je praksa da kupac snosi sve troškove oko postupka kupoprodaje, savet je da se kod kupovine nepokretnosti odmah obezbedi dovoljno novca i za plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava.

2. POREZ NA IMOVINU (podnosi se na obrascu PPI – 2)

Zakon o porezima na imovinu RS, pored već opisanog poreza na prenos apsolutnih prava, propisuje i obavezu plaćanja poreza na imovinu. 

Ova vrsta poreza plaća  se na nepokretnosti koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije i svaki vlasnik određene nepokretnosti na godišnjem nivou ima obavezu plaćanja ovog poreza. Razlika od gore označenog poreza na prenos apsolutnih prava je to što prihod ovog poreza ubira lokalna samouprava. Takođe, ovaj porez se plaća svake godine (kvartalno) a ne jednokratno kao prethodni porez. 

Kako odrediti vrednost nepokretnosti?

Vrednost nepokretnosti za osnovicu ovog poreza se određuje od strane organa jedinice lokalne samouprave. Za utvrđivanje vrednosti koriste se parametri: korisna površina, prosečna cena kvadratnog metra, da li je nepokretnosti poljoprivredno, gradsko građevinsko ili drugo zemljište, da li se radi o kući, stanu, garaži itd. 

Obaveza po osnovu poreza na imovinu nastaje danom sticanja prava na koje se porez na imovinu plaća (danom overe kupoprodajnog ugovora) dok se poreska prijava mora podneti u roku od 30 dana od dana zaključenja i overe kupoprodajnog ugovora kod javnog beležnika (takođe, ovo može da učini i javni beležnik umesto vas). Utvrđeni porez na imovinu, na kući za stanovanje ili stanu u kojem stanuje obveznik, shodno zakonu, umanjuje se za 50% na godišnjem nivou a najviše 20.000 dinara. To znači, da ako kupujete nekretninu i želite da za nju plaćate 50% manje poreza na imovinu, promenite adresu prebivališta u ličnoj karti (ili pasošu) kod MUP RS – Policijske uprave i tek onda predajte poresku prijavu sa fotokopijom ugovora, lične krate i/ili pasoša i ranije ukazan PPI – 2 obrazac.

3. POREZ NA KAPITALNE DOBITKE (podnosi se na obrascu PPDG-3) –

Kapitalnim dobitkom smatra se svaki prihod koji obveznik ostvari prodajom odnosno drugim prenosom uz naknadu. Utvrđivanje poreza na prihod od kapitalnog dobitka vrši se u skladu sa odredbama Zakona o porezu na dohodak građana. 

Plaćanje poreza na prihod od kapitalnog dobitka je obaveza prodavca. Ova vrsta poreza nastaje po osnovu razlike u nabavnoj vrednosti, odnosno vrednosti po kojoj je nepokretnost stečena i prodajne cene nepokretnosti. Primer: stan je kupljen juna 2017. godine po ceni od 30.000 EUR-a. Maja 2019. godine se prodaje po ceni od 33.500 EUR-a. Razlika od 3.500 EUR-a je osnovica na koju se obračunava stopa, koja iznosi 15% i obračunava se, dakle, samo na utvrđenu razliku u prodajnoj vrednosti. 

Obavezu podnošenja prijave i plaćanja poreza ima samo prodavac (ili opunomoćeni advokat). 

Prodaja nekretnine stečene kao poklon

Ako je prodavac stekao nekretninu (koju prodaje) po osnovu poklona ili nasleđa, nabavnom cenom te nekretnine smatraće se cena po kojoj je poklonodavac, odnosno ostavilac stekao to pravo. Kapitalni dapitalni dobitak se, između ostalog, ne utvrđuje i ne oporezuje kod prenosa prava ako su stečena nasleđem i ako se prenos vrši između bračnih drugova (i u vezi sa razvodom braka) i prvog naslednog reda. Izmenama Zakona o porezu na dohodak građana 2012. godine, ustanovljeno je da svi oni koji imaju nekretninu u vlasništvu neprekidno najmanje deset godina, prilikom prodaje te nekretnine bivaju oslobođeni plaćanja poreza na kapitalnu dobit.

Poreska prijava za plaćanje poreza na kapitalni dobitak podnosi se Republičkoj poreskoj upravi za teritoriju Opštine na kojoj se predmetna nepokretnost nalazi i to u roku od 30 dana od dana zaključenja kupoprodajnog ugovora. Obveznik – prodavac koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje, uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i/ ili stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, oslobađa se poreza na ostvarenu kapitalnu dobit. Obveznik koji u roku od 12 meseci sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i/ ili stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, ima pravo na povraćaj plaćenog poreza na kapitalnu dobit. Ukoliko obveznik – prodavac uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza mu se srazmerno umanjuje.

Zakon vrlo jasan

Zakonska regulativa je vrlo jasna. Ne dozvolite da nakon postupka kupoprodaje sve gore navedeno ne odradite jer možete doći u problem sa kaznenom politikom za koju samo vi odgovarate.