Kvadrat stana u Beogradu danas je u proseku skuplji za oko 350 evra u odnosu na isti period 2024. godine. Za stan od 40 kvadrata umesto 120.000 treba izdvojiti 134.000 evra.
Ova računica najbolje opisuje kretanje cena nekretnina u protekle dve godine. Istovremeno delimično daje i odgovor na večito pitanje podstanara: da li kupiti stan po ovako visokim cenama ili u iznajmljenom stanu čekati da cene padnu?
Oni koji su verovali da su cene “prenaduvane” i nadali se u protekle dve godine da će “balon na tržištu nekretnina pući”, izgubili su minimum 4 kvadrata.
Koliko je porastao kvadrat u Beogradu?
Aleksandra Mihajlović sa sajta 4zida kaže da je, ako gledamo realne podatke sa tržišta, a ne prognoze, jasno da oni koji su čekali da kvadrat pojeftini nisu dočekali.
Dr Veljko M. Mijušković sa Ekonomskog fakulteta u Beogradu ukazuje da oni koji čekaju pad cena najčešće gube kroz plaćenu kiriju, izgubljenu vrednost vremena i inflaciju. Napominje da na godišnjem nivou taj gubitak često iznosi između 5 i 10 odsto vrednosti stana, zavisno od visine kirije, rasta cena i kamatnih stopa.
Prema podacima sa 4zida.rs, prosečna oglašena cena stanova u Beogradu je sa 3.000 evra u prvom kvartalu 2024. porasla na 3.150 evra u 2025, a ovih dana je dostigla iznos od 3.350 evra.
Za dve godine je došlo do rasta od oko 11%.
“Potencijalni kupac koji je čekao ‘da cene padnu’ danas bi za isti stan platio oko 14.000 evra više.
Ako tome dodamo i kiriju koja se u Beogradu za jednosoban stan trenutno kreće u proseku oko 386 evra mesečno, što je oko 4.600 evra godišnje, dolazimo do zaključka da je čekanje u periodu od dve godine kupca koštalo blizu 23.000 evra.
Drugim rečima, oni koji su čekali povoljniji trenutak, nisu uštedeli, već su realno izgubili i na ceni stana i na trošku stanovanja”, navodi Aleksandra Mihajlović.
Manje od 10% stanova dostupno prosečnom kupcu
Na sajtu 4zida trenutno je aktivno oko 9.500 oglasa za prodaju stanova u Beogradu.
Od tog broja samo oko 400 stanova je u cenovnom rangu do 80.000 evra, oko 880 stanova do 100.000 evra, a nešto više od 1.500 stanova do 120.000 evra.
To znači da je manje od 10 odsto ukupne ponude realno dostupno kupcima sa nižim i srednjim budžetima.
Tri porfila kupaca na tržištu
Aleksandra Mihajlović napominje da se na tržištu danas jasno vide tri profila kupaca.
Među njima su tzv. „večiti gledaoci“, ljudi kojima se ne žuri, redovno prate oglase i često pitaju kada će da padnu cene. Oni imaju određeni iznos novca ili učešće, ali odlažu odluku očekujući korekciju tržišta.
Drugi profil su kupci koji tačno znaju šta žele i koliki im je budžet. Oni su tokom prošle godine iskoristili konkretne prilike poput državnih subvencija i olakšica za mlade i nisu čekali “idealne uslove”, već su reagovali kada se pojavila realna mogućnost za kupovinu.
Trenutno su najbrojniji kupci koji ne mogu da uklope želje i mogućnosti. Najčešće traže veću kvadraturu, bolju lokaciju i noviju gradnju.
Međutim, njima je na raspolaganju budžet koji to na tržištu jednostavno ne može da isprati. U tim slučajevima odlaganje nije stvar strategije, već realnog ograničenja.
Kada je pravo vreme za kupovinu?
Dr Veljko Mijušković kaže da je pravo vreme onda kada kupovina rešava realnu stambenu potrebu i kada je rata kredita dugoročno održiva u odnosu na prihode.
“Ponuda kredita postoji, ali su kriterijumi stroži nego ranije, a kamate i dalje relativno visoke. Zbog rasta cena nekretnina i troškova života, deo kupaca objektivno ne može da pronađe stan koji odgovara i njihovim željama i budžetu. Oni su primorani da biraju između lokacije, kvadrature i kvaliteta ili da ostanu na tržištu najma”, ukazuje dr Mijušković.
Kada je kredit bolja opcija, a kada ipak kirija?
Večita dilema podstanara je da li je po trenutnim cenama i uslovima, bolje podići kredit i zadužiti se ili iznajmljivati stan.
Sagovornik 4zida napominje da je, ako se planira dugoročni boravak na istoj lokaciji, kredit u većini slučajeva racionalniji jer se rata pretvara u imovinu, dok je kirija trajni trošak.
Mijušković napominje da je iznajmljivanje finansijski povoljnije samo ako je razlika između kirije i rate mala i ako postoji realna fleksibilnost za selidbu ili promenu životnih okolnosti.
On ukazuje da se u nekim situacijama ipak isplati živeti u iznajmljenom stanu. Naročito kada je posao nestabilan, kada se planira preseljenje, odlazak u inostranstvo ili kada kupovina zahteva preveliko zaduženje koje bi ozbiljno opteretilo budžet i kvalitet života.
Mijušković kaže da su razlozi za odlaganje kupovine često psihološki i vezani za neizvesnost. Strah od pogrešne odluke, očekivanje pada kamatnih stopa, nada u „idealnu“ nekretninu, ali i nedostatak jasne životne strategije. Dodaje da je problem što se u čekanju često zanemaruje realni trošak vremena i izgubljena stabilnost.
Da li čekanje ima cenu?
Čekanje pada cena u prethodnom periodu pokazalo se kao skupa strategija.
Tržište nije donelo korekciju kakvoj su se neki nadali, dok su troškovi stanovanja kroz kirije ostali konstantni.
Kupovina stana se danas sve manje svodi na pitanje “da li će cene pasti” a sve više na pitanje “da li mogu da uklopim svoje mogućnosti sa onim što tržište nudi”.