Sve što treba da znate o stambenim kreditima

Nije lako u jednom tekstu obuhvatiti sve u vezi stambenih kredita – uslovi se razlikuju od banke do banke, ima ih u dinarima i evrima, sa fiksnom ili varijabilnom kamatom, sa i bez osiguranja, sa i bez učešća, a od svega navedenog zavisi i kamata, na čiju visinu opet utiču i drugi faktori… Dakle, to što je vaš poznanik dobio povoljne uslove u nekoj banci, ne znači da ćete iste uslove dobiti i vi.

Da li prvo da tražim stan ili najpovoljniji kredit?

Tražite istovremeno i jedno i drugo. Što se bolje upoznate sa ponudom i uslovima kod različitih banaka, lakše ćete doneti konačnu odluku kada naletite na dobar stan. Ili objasnite u banci da prvo želite da izaberete najpovoljniju ponudu za kredit od npr. 60.000 evra, a da ćete tek nakon toga početi da tražite stan po toj ceni.

stambeni kredit

Da li su žiranti obavezni?

Nisu. Žiranti su „izumrla vrsta“, pa ih banke više ne traže.

Posebni uslovi po pitanju zaposlenja

Podrazumeva se da treba da budete stalno zaposleni, ali banke imaju i dodatne uslove po pitanju minimalnog vremena koje ste u toj firmi proveli – npr. 3 ili 6 meseci konstantno kod određenog poslodavca.

Da li je obavezno prebacivanje računa u banku od koje se uzima kredit?

Obično nije obavezno, ali neke banke nude nižu kamatu ukoliko imate ili prebacite račun kod njih. Ako je prebacivanje računa obavezno, onda nema nikakvih povoljnosti i nemate izbora ukoliko odlučite da uzmete kredit kod te banke.

Proverite da li će banka uopšte hteti da vam odobri kredit?

Banka će na osnovu vaše plate, visine kredita koji želite da uzmete i drugih faktora (npr. kreditne kartice) proceniti vašu kreditnu sposobnost i na osnovu toga odlučiti da li će uopšte i do koje visine odobriti kredit.

Ako imate malu platu – pomaže solidarni dužnik

Ukoliko ne ispunjavate uslove po pitanju visine plate, postoji rešenje u vidu solidarnog dužnika. To može da bude bilo koja osoba (supružnik, prijatelj, član porodice) koja mora da ispunjava iste uslove propisane i za onoga ko uzima kredit. Svi solidarni dužnici su ravnopravni među sobom i snose iste obaveze.

Minimalna plata

Neke banke imaju fiksno minimalan iznos plate koju morate da imate, kao npr. Vojvođanska banka, gde je minimum 200 evra u dinarskoj protivvrednosti. Nakon toga se utvrđuje minimalan odnos vaše plate i rate kredita, u zavisnosti od visine kredita koji želite i perioda otplate. Inače, kod nekih banaka će vam kamatna stopa biti za nijansu veća ukoliko imate manju platu, što realno jeste nepravedno, ali banka procenjuje da ste zbog manje plate rizičniji dužnik.

Starost – kakva su ograničenja po pitanju starosti kupca stana na kredit?

Minimum 20 godina, a maksimum uglavnom 70 godina starosti u trenutku dospeća poslednje rate, mada i tu mogu da postoje razlike.

Koji kurs se koristi kada su u pitanju krediti u evrima?

Koristi se srednji kurs Narodne banke Srbije.

Poređenje visine kamate?

Postoje nominalna kamatna stopa i efektivna kamatna stopa. Ono što vas prvenstveno interesuje upravo je efektivna kamatna stopa.

Nominalna kamatna stopa – NKS

Kamata je cena koja se plaća za korišćenje novca koji vam banka daje. Kamatna stopa je kamata izražena u procentima. Obično se u reklamama u prvi plan ističe upravo nominalna kamatna stopa (NKS), ali na osnovu nje ne možete da zaključite koliko će vas na kraju ukupno koštati kredit.

Fiksna i varijabilna kamatna stopa

Fiksna kamatna stopa, kao što joj i sam naziv kaže, ne menja se tokom celog perioda otplate kredita. Međutim, upravo zbog toga, ona je viša od varijabilne, što znači da će kredit biti skuplji.

Varijabilna kamatna stopa se menja – može da poraste ili da se smanji. Ona je sastavljena od dva dela – fiksnog i promenjivog. Promenjivi deo zavisi od EURIBOR-a kod kredita u evrima i BELIBOR-a kod kredita u dinarima. BELIBOR je referentna kamatna stopa po kojoj vodeće srpske banke pozajmljuju dinare jedna drugoj. EURIBOR je evropska međubankarska stopa i predstavlja dnevnu referentnu kamatnu stopu po kojoj 57 prvoklasnih evropskih banaka jedna drugoj pozajmljuju novac.

Varijabilna kamatna stopa se izražava npr. ovako za kredit:

  1. u evrima: 2,5% + šestomesečni EURIBOR
  2. u dinarima: 6M BELIBOR + 5,90%

Nije važno da li se piše „šestomesečni“ ili 6M – suština je ista.

Menjanje vrste kamate tokom otplate kredita

Na primer, Societe Generale banka ima u ponudi stambeni kredit sa kombinovanom kamatom – ukratko, možete da uzmete kredit sa fiksnom kamatnom stopom i da nakon tri godine pređete na varijabilnu kamatnu stopu ili obrnuto, u zavisnosti od vaše procene šta vam se više isplati. Ovu promenu možete da obavljate svake tri godine tokom celog perioda otplate kredita. Naravno, i u ovom slučaju treba dobro da se upoznate sa svim uslovima, da pratite stanje na tržištu, kretanje EURIBOR-a i slično.

Efektivna kamatna stopa – EKS

Zbog realnijeg poređenja cena kredita uvedena je efektivna kamatna stopa (EKS). Banke su u obavezi da vas upoznaju sa visinom EKS. Ona pokazuje koliko će vas na kraju koštati kredit – u njen obračun pored osnovne (nominalne) kamatne stope (na godišnjem nivou) ulaze i sve naknade ili provizije koje ćete platiti banci. Na primer, nominalna kamatna stopa može da bude 5%, ali kada se uračunaju i drugi troškovi, EKS će biti 8%.

Način na koji se izračunava EKS jedinstven je za sve banke, pošto ga je propisala Narodna banka Srbije. Postoji jedan deo troškova koji ne ulaze u EKS, kao što su: naknada za izveštaj Kreditnog biroa, troškovi raznih uverenja, potvrda i rešenja nadležnih organa, troškovi procene vrednosti stana…

Osiguranje kredita kod NKOSK

Oko osiguranja kredita kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK) poslednjih meseci se digla velika prašina, pa objasnimo ukratko o čemu je reč. NKOSK osigurava kredit koji vi uzimate od banke. U slučaju da iz bilo kog razloga prestanete da plaćate kredit, NKOSK će pokriti štetu banci.

Da li je osiguranje kredita kod NKOSK obavezno?

Kod nekih banaka jeste, kod drugih nije, ali zato kod njih imate opciju da ipak izaberete kredit sa osiguranjem i dobijete nižu kamatu pošto je u tom slučaju banka pod manjim rizikom od gubitka novca.

Ako izgubim posao, da li NKOSK nastavlja da plaća rate umesto mene?

Ne, ne i ne. Ugovor o osiguranju kredita zaključuju banka od koje uzimate kredit i NKOSK. Vi sa tim nemate direktne veze, osim što plaćate to osiguranje. Prenosimo zvanično objašnjenje sa internet sajta NKOSK:

„Odlukom da je prihvatila osiguranje određenog kredita, NKOSK  preuzima deo rizika nenaplativosti tog kredita, što u praksi znači da 75% neto gubitka banke po osnovu nenaplaćenog kredita snosi NKOSK. Preuzimanjem dela rizika, NKOSK snižava ukupan rizik banke, što utiče na smanjenje kamatne stope koju banka naplaćuje svom klijentu“.

Narodski rečeno, ukoliko prestanete da plaćate rate, pa banka odluči da proda vaš stan, ona proglašava ceo kredit „dospelim“ i o tome obaveštava NKOSK. Tada joj NKOSK isplaćuje preostale rate sve dok se stan ne proda. Takođe, NKOSK banci pokriva i do 75% gubitka ukoliko stan ne postigne dovoljno visoku cenu da pokrije ono što je banka planirala da dobije.

Kakve koristi onda kupac stana ima od osiguranja kredita kod NKOSK?

Postoje dva gledišta. S jedne strane, vi kao kupac, tj. korisnik kredita, nemate nikakve koristi od ovog osiguranja ukoliko više ne budete u mogućnosti da plaćate rate kredita. Dakle, ovim osiguranjem se ne osiguravate, tj. ne štitite se vi, nego banka.

Sa druge strane, pošto za banku zahvaljujući ovom osiguranju više nema rizika da ostane u gubitku zbog vašeg kredita, vi dobijete nižu kamatu pošto niste „rizični“.

Kako se plaća osiguranje kredita kod NKOSK?

Trošak obrade zahteva (30 evra) i osiguranje plaćaju se u celini na početku kredita i važe za ceo period otplate kredita.

Koliko košta osiguranje kredita kod NKOSK?

Gleda se LTV racio – on predstavlja odnos iznosa kredita i kupoprodajne cene stana, odnosno, procenjene vrednosti stana ukoliko je niža od kupoprodajne cene, pomnožen sa 100.

Valutna indeksacija kredita LTV≤70 70<LTV≤80 80<LTV≤90
EUR 1,50% 2,50% 3,50%

Ukoliko korisnik kredita nema riziko životno osiguranje vinkulirano na banku navedene premije se uvećavaju za 0,25%Ipak, postoje i dodatni faktori. Između ostalog:

  • Ukoliko je predmet hipoteke neuknjižen, tzv. „objekat u izgradnji“ , navedene premije se uvećavaju za 0,5%
  • Ukoliko je stepen kreditne zaduženosti  korisnika kredita i solidarnih dužnika  jednak ili veći  od 60%, navedene premije uvećavaju se za 0,5%
  • Ukoliko je stepen kreditne zaduženosti korisnika kredita i solidarnih dužnika jednak ili veći od 70%, navedene premije uvećavaju se za 1%
  • Ukoliko je stepen kreditne zaduženosti  korisnika kredita i solidarnih dužnika  jednak ili veći  od 80%, navedene premije uvećavaju se za 1,5%, samo u slučaju kada je 80% ili više obaveza ugovoreno u dinarima

Postoje li posebni uslovi da bi kredit uopšte bio osiguran kod NKOSK?

Da, postoje:

  1. godine života: minimum 20, maksimum 70 godina sa danom završetka otplate kredita
  2. pozitivna ocena Kreditnog biroa (Izveštaj Kreditnog biroa mora biti pozitivan, odnosno, sva registrovana kašnjenja po kreditima moraju biti izmirena; ukoliko postoji kašnjenje izmireno u poslednjih 12 meseci, ono ne sme biti veće od 25% mesečne obaveze kredita koji je bio u kašnjenju;
  3. stalno zaposlenje, najmanje tri meseca kod trenutnog poslodavca
  4. stepen kreditne zaduženosti mora da bude manji ili jednak 80% u slučaju kada je 20% ili više obaveza ugovoreno u stranoj valuti ili u dinarima sa valutnom klauzulom, odnosno, stepen kreditne zaduženosti mora da bude manji ili jednak 100% u slučaju kada je 80% ili više obaveza ugovoreno u dinarima
  5. rok otplate kredita: do 30 godina
  6. predmet hipoteke može biti uknjiženi ili neuknjiženi objekat, koji je prihvatljiv i za banku i za NKOSK

Da naglasimo – ovo su samo uslovi da bi kredit mogao da bude osiguran kod NKOSK – banka može da ima oštrije uslove, kao npr. minimum 6 meseci stalnog zaposlenja kod trenutnog poslodavca umesto 3 koliko zahteva NKOSK. Više informacija o osiguranju kredita možete da dobijete u samoj banci ili kod NKOSK – www.nkosk.rs.

Šta je to učešće?

Ako uzimate kredit od 100.000 evra uz učešće od 20%, to znači da praktično od banke uzimate samo 80.000 evra. Drugim rečima, prodavcu stana banka daje 80.000 evra, a vi 20.000 evra.

Životno osiguranje – osiguranje kojim se osigurava osoba koja uzima kredit

Kod nekih banaka životno osiguranje osobe koja uzima kredit je obavezno, a druge daju manju kamatu onima koji odluče da uzmu životno osiguranje. Dakle, ukoliko osoba koja je uzela kredit umre, naslednicima (porodici) neće biti oduzet stan, nego će osiguravajuća kuća vratiti ostatak duga.

Međutim, možda ćete morati da idete na lekarski pregled, a ukoliko nije obavezan, moraćete da navedete bolesti od kojih bolujete u trenutku uzimanja polise osiguranja. Ukoliko nešto prećutite, kao npr. bolest srca, tumor i slično, osiguravajuća kuća može da odbije da otplati banci preostali dug. Postoji i mogućnost da u slučaju ozbiljnije bolesti ni jedna osiguravajuća kuća neće želeti da vas osigura.

Upoznajte se detaljno sa svim uslovima ovog osiguranja, da kasnije ne biste vi ili vaši najbliži doživeli neprijatna iznenađenja. Pročitajte detaljno ugovor i pitajte ukoliko vam nešto nije jasno.

Kredit u dinarima ili u evrima?

Uzmete li kredit u dinarima, sigurni ste po pitanju promene kursa, tj. vrednosti dinara u odnosu na evro. Trenutno evro vredi 120 dinara – ako uzmete kredit u dinarima ne morate da brinete da li će za 10 godina evro skočiti na 200 ili više dinara.

Recimo da ste uzeli kredit u dinarima i mesečna rata vam je 18.000 dinara. Za 10 godina evro skoči na 200 dinara. Vama rata i dalje ostaje 18.000 dinara.

Ako ste uzeli kredit u evrima, to znači će vam se mesečna rata uvek obračunavati u evrima, ALI U DINARSKOJ PROTIVVREDNOSTI. Drugim rečima, recimo da trenutno plaćate ratu 150 evra, što u dinarskoj protivvrednosti iznosi 18.000 dinara. Ako za 10 godina evro skoči na 200 dinara, vama će rata skočiti na 30.000 dinara.

Dakle, kod dinarskih kredita nema opasnosti od promene vrednosti evra, ali zato je kamata veća. Kod kredita u evrima kamata je manja, ali postoji rizik da vam rata skoči ukoliko evru poraste vrednost u odnosu na dinar. Ne postoji pravilo koliko će kamata biti veća; to morate sami da saznate.

Postoje i druge razlike između kredita u dinarima i evrima. Na primer, kraći maksimalan rok otplate kredita u dinarima u odnosu na kredit u evrima. Kao što ste mogli i da pretpostavite, nije baš lako izabrati između kredita u dinarima i evrima.

Na vama je da odlučite želite li manju kamatnu stopu i veći rizik ili veću kamatu i nikakav rizik po pitanju rasta evra, ali naravno – u skladu i sa drugim uslovima.

Zvanični nazivi koji zbunjuju – sa i bez valutne klauzule?!

Ovo je vrlo jednostavno:

  1. kredit u evrima – zvaničan naziv je „sa valutnom klauzulom“
  2. kredit u dinarima – zvaničan naziv je „bez valutne klauzule“

Primeri kredita

Ne tražite od nas da vam damo neki primer – nema smisla. Toliko kombinacija uslova banaka, vrsta i visine kredita, vaše životne situacije po raznim pitanjima… Trebalo bi mnogo prostora da bismo naveli nekoliko primera.

Ali to ipak nije nikakav problem! Možete da odete u poslovnicu bilo koje banke, da se raspitate o svim uslovima i da dobijete konkretnu ponudu za kredit.

Takođe, mnoge banke na svojim internet sajtovima imaju primere kredita, ali i kalkulatore na kojima možete da podešavate visinu kredita, na koliko godina želite da ga otplaćujete i slično, pa dobijete visinu rate, minimalnu platu sa kojom možete da uzmete toliki kredit, itd.

Procedura uzimanja kredita

Ovo su neki osnovni koraci koje ćete pratiti tokom čitave priče kupovine stana na kredit. Napominjemo – ovo nisu univerzalni/standardizovani koraci, već samo uvid u to šta možete da očekujete. Službenik u banci kod koje uzimate kredit će vas u svakom slučaju uputiti u sve detalje, tako da nema potrebe da brinete ukoliko nešto niste razumeli.

  1. Treba da prikupite sledeća dokumenta:
    1. procena vrednosti stana – ovo obavlja ovlašćeni procenitelj, a u trenutku podnošenja zahteva procena vrednosti ne sme da bude starija od 30 dana
    2. (pred)ugovor o kupovini stana – predugovor ili ugovor ne mora da bude overen od strane notara u trenutku kada podnosite zahtev za kredit osim u slučaju kada prodavcu dajete kaparu, pri čemu se kapara tretira kao učešće – savetuje se da tada ugovor ili predugovor bude overen, pošto je za prenos novca na račun prodavca potreban overen ugovor ili predugovor
    3. dokaz o vlasništvu stana – Izvod iz katastra nepokretnosti koji uzimate u Službi za katastar nepokretnosti (www.rgz.gov.rs/rgz_find.asp – adrese i telefoni po gradovima), a ne sme da bude stariji od 7 dana
    4. overeni platni listići – izdaje vam ih poslodavac za poslednja tri meseca
    5. potvrda o stalnom radnom odnosu i visini plate – formulare uzimate u banci (ili možete da preuzmete sa sajta banke), a poslodavac ih popunjava i overava
    6. izjava o prenosu plate tj. računa u banku kod koje uzimate kredit – formulare uzimate u banci (ili možete da preuzmete sa sajta banke), a poslodavac ih popunjava i overava (kod nekih banaka ovo je obavezno, kod nekih nije)
  2. Banka proverava sva dokumenta i donosi odluku da li će vam odobriti kredit
  3. Ako vam banka odobri kredit i u slučaju da osiguravate kredit kod NKOSK (Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita), sledi završavanje tog dela posla
  4. Uzimate polisu osiguranja života i polisu osiguranja stana – naravno, ukoliko je obavezno ili ukoliko u tom slučaju dobijate nižu kamatu i to vam odgovara
  5. Overavate dokumentaciju – kupoprodajni ugovor kod notara, a kod njega se sačinjava i Založna izjava u formi javnobeležničkog zapisa. Takođe, predajete zahtev za uknjižbu založnog prava u nadležan registar nepokretnosti. Ova dokumenta vam pripremaju u banci.
  6. Dobijate rešenje o uspostavljanju hipoteke prvog reda u korist banke – dobijate ga u nadležnoj službi za katastar nepokretnosti. Prethodno obezbedite neophodnu dokumentaciju: Ugovor o stambenom kreditu, Dokaz o vlasništvu nepokretnosti, Založnu izjavu i dva Zahteva za uknjižbu založnog prava.
  7. Sledi prebacivanje novca na račun prodavca, pri čemu imajte u vidu da će tu biti gubitaka po pitanju prebacivanja jedne valute u drugu

Prateći troškovi

U startu ćete imati dodatne troškove, pored učešća (ukoliko uzimate kredit sa učešćem), kao što su, na primer:

    1. Menica: 50 din
    2. Osnovni izveštaj Kreditnog biroa:  246 din
    3. Overa založne izjave:  10.080 din
    4. Osiguranje stana – godišnje:  40 evra
    5. Osiguranje života – godišnje:  100 evra
    6. Izdavanje lista nepokretnosti:  10 evra
    7. Upis hipoteke: 20.000 dinara
    8. Trošak NKOSK (premija osiguranja i obrada zahteva): npr. oko 500 evra za stan od 50.000 evra

Procena vrednosti stana na svake tri godine?

Proverite kakvi su uslovi po ovom pitanju. Verovatno ćete morati svake tri godine da platite (uglavnom) 100 evra za ponovnu procenu vrednosti stana kako bi banka bila sigurna u vrednost svoje hipoteke, tj. da će prodajom tog stana u slučaju da vi prestanete da plaćate rate moći da povrati svoj novac.

Inače, ovo je praktično nalog Narodne banke Srbije. Neke banke prihvataju procenu Poreske uprave, pa ne morate da plaćate procenitelja, ali mnoge ne prihvataju.

Zaključak

Sama kupovina stana je teška životna odluka, a kada se tu ubaci i stambeni kredit, situacija za prosečnog čoveka postaje još komplikovanija. Zato se na vreme dobro upoznajte sa problematikom kredita i manama i prednostima određenih uslova. Generalno, može se reći da što je za banku veći rizik da bude na gubitku ili da ne zaradi onoliko koliko je planirala, vas će kredit više koštati, odnosno kamata će biti veća.

 

Tags

Leave a Reply

Your email address will not be published.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

top