Kako odabrati idealnu nekretninu: NOVA vs STARA GRADNJA

Odlučili ste da uđete u proces kupovine nekretnine? Razrešili ste sopstvene dileme, ispitali želje i mogućnosti i preduzeli konkretne korake? Udahnite, idemo dalje – sad kreću slatke muke.

Iako smo se u prethodnom tekstu već dotakli kredita i pravljenja finansijske računice, sada ćemo vam prikazati koji su koraci pre uzimanja kredita, a tiču se izbora idealnog stana.

Od ključne je važnosti odvojiti adekvatno vreme za procenu svih karakteristika nekretnina koje vam se sviđaju. Ponekad će vam se činiti da neke stavke nisu toliko važne, ali bolje je na vreme razmisliti o njima, kako vam kasnije ne bi stvarale dodatnu brigu.

Prvo pitanje – Stara ili nova gradnja?

Zadatak nije nimalo lak, budući da i nova i stara gradnja imaju svojih prednosti. Da bismo vam olakšali odluku, izdvojili smo nekoliko stavki o kojima treba da vodite računa prilikom izbora stana. Nakon što stanove koji vam se dopadaju uporedite po ovim kriterijumima, izbor bi trebalo da bude lak:

  • Kvalitet izgradnje

Mnogi kao prednost kupovine starijih stanova naglašavaju to da je stara gradnja daleko kvalitetenija, odnosno, da novogradnja često nije rađena po standardima. Reč je uglavnom o predrasudama, jer nije tačno da je svaka starogradnja bolja od novogradnje, kao ni da je sve novo što se gradi podrazumevano bolje.

Ako ste rešili da uložite u starogradnju, proverite materijal, zidove, svodove, ali i instalacije. I kod novogradnje je važno da se raspitate o materijalima od kojih je zgrada izgrađena .

U suštini, ne postoji loš i dobar materijal, osim ako on ne utiče na zdravlje, kao što je bio slučaj izgradnje zgrada u Beogradu u kojima je korišćen azbest, za koji je naša zemlja u obavezi da ga izbaci iz građevine. Neimari neke materijale kao što su beton, čelik, drvo i razne proizvode od pečene gline, koriste kako danas, tako i ranije. Ovo su i najčešći materijali koje srećemo u gradnji, a onda zavisno od konstruktivnog sistema objekata, dolaze i razlike u njihovom kvalitetu.

  • Kvadratura i raspored prostorija

Prvo o čemu korisnici misle kada traže svoj novi stambeni prostor je kako da svoje želje upakuju u određenu kvadraturu. Veličina stana je često direktno uslovljena cenom. Kod nekih stanova u starogradnji možete raditi pomeranje, odnosno rušenje zidova i na taj način raspored prostorija prilagoditi svojim željama. Ako se dovoljno rano opredelite za stan u novogradnji, često i tu možete uticati na raspored prostorija. Neki  soliteri, koji su građeni po montažnom sistemu gradnje od armirano-betonskih elemenata nisu zahvalni za adaptaciju. Kod ovakvih objekata svaki rad na adaptaciji bio bi dugotrajan, naporan, ali i skup.

Ranije, kada se masovno koristila opeka, zidovi su bili debeli i do pola metra. Danas, oni su upola tanji, a sa spoljašnje strane se postavlja fasada koja ima određena termoizolaciona svojstva. Tanje zidove lakše je rušiti.

  • Renoviranje

Stari stanovi obično iziskuju veća naknadna ulaganja u adaptaciju i renoviranje. Osim novca, potrebno je vreme da se nađu adekvatni majstori, ali i da se radovi završe. Treba biti spreman i na mogućnost produženja rokova za radove, pa treba razmisliti koliko nam je hitno da se uselimo u nov stan. Važno je znati i da troškovi adaptacije ponekad mogu iznositi i nekoliko hiljada evra, te treba biti spreman i na ovaj trošak. Po pravilu, upravo je ovo razlog zbog čega je kvadrat u staroj gradnji jefiniji.

Da bi bili što konkurentniji na tržištu nekretnina, mnogi stanovi starogradnje su već renovirani. Ako nam se svidi neki od tih stanova, važno je da se dobro informišemo koji radovi su urađeni i na koji način.

  • Papiri

Čim ima godine iza sebe, ima i istoriju. Svedoci smo da se i na našem tržištu dešavalo da se jedan stan proda više puta. U ovom koraku otvorite četvore oči, tražite papir čak i ako mislite da vam nikada neće zatrebati. I kod stanova u novogradnji treba biti obazriv kod postojećih dokumenata.

Ako uzimate kredit, moraćete da gledate samo uknjižene stanove. Pravni saveti su da se kupuju samo stanovi koji su već uknjiženi ili su u procesu legalizacije, iako su neuknjiženi stanovi po pravilu jeftiniji. Takođe razmislite da li ćete imati vremena i volje da prolazite kroz obiman proces uknjižbe nekretnine ako taj proces već nije završen.

Novim Zakonom o upisu u katastar nepokretnosti prilično je uveden red u ovu oblast, tako da je i nasleđenih problema sve manje.

Ostale karakteristike stana

Iako su prethodno navedene stavke najznačajnije, postoje i drugi kriterijumi na koje treba obratiti pažnju. Lokacija stana, blizina gradskog prevoza, vrtića, škola – sve su to stvari koje treba da utiču na odluku o kupovini.

Stari stanovi su češće smešteni u urbanim naseljima, ali zbog toga ponekad mogu imati problem sa parking mestom. Novoizgrađeni stanovi su većinom van centra ili u u sklopu projekta već imaju svoj parking ili garažu.

Naravno, i novogradnja se podiže u starom jezgru grada.

Kako onda prelomiti?

Priznajemo, dilema je stara i više od nas, a konačnu odluku ćete doneti vi u zavisnosti od svojih potreba, ali i mogućnosti. Evo još nekoliko činjenica za kraj koje vam mogu biti od koristi:

  • Prilikom kupovine doma u starogradnji, kupac, ako nema nekretninu na svoje ime, može da dobije olakšicu na plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava. To je značajnije manje, nego kada se dobije olakšica na povraćaj PDV, prilikom kupovine prvog stana na svoje ime u novogradnji.
  • Kada smo pomenuli gore renoviranje, nismo naglasili da ukoliko je nekretnina zrela za  adaptaciju, ona mora biti dovoljno jeftina da kupac, nakon što u nju investira, može reći da je bolje prošao nego da je kupio novi stan
  • Ako se svejedno odlučite za opciju ranoviranja, treba da znate da su najskuplje radnje zamena stolarije i parketa, ali i adaptacija kupatila. Kada oduzmete materijal, računajte i “ruke” majstora. Ovde vam može dosta pomoći ako i sami znate da majstorišete ili imate nekog da vam pomogne ko se u to razume.

Lične preferencije često utiču na konačnu odluku. Neke ljude privlači šarm stare gradnje, dok drugi čeznu za modernim domom. Važno je zapamtiti da stan kupujete sebi i da je za pojedina pitanja neophodno poslušati savete stručnjaka. ali za sve ostalo poslušajte svoj instinkt i želje.

*Ovaj tekst je deo serijala tekstova “Vodič 4 zida za kupovinu nekretnina”. Prethodni tekst iz serijala možete pročitati na OVOM linku.


Ključne reči

komentari

  • Ima još jedna prednost nadogradnje koja nije jasno navedena: kupci novih stanova ne plaćaju ni porez na prenos apsolutnih prava. Dakle, cena koju plaćate investitoru + notar je konačna cena. Ako uzimate na kredit onda je tu i trošak upisa hipoteke kao i overe založnih izjava kod notara.

    I da, cene su trenutno nerealno visoke, ako vam se ne žuri mislim da je bolje biti podstanar dve godine, balon će jednom morati da pukne.

  • Ja uvek biram staru gradnju jer smatram da taj tip materijala u danasnjem vremenu ne postoji, pa je prosto saniram i unapredim. Realnost je da objekti gradjeni u danasnje vreme su znatno nizeg kvaliteta. Jedina mana stare gradnje je prosto sto i kvalitet ima rok trajanja. Pa sad zavisi od konkretne godine.

Reci nam šta misliš o ovom članku. Napiši komentar

Vaša email adresa neće biti objavljena.

top