Gde je cena stanova najviše rasla/padala u Srbiji u protekloj deceniji?

Odlučili smo da napravimo analizu kretanja cena stanova u Srbiji u proteklih desetak godina i da pokušamo da analiziramo zašto je do tih promena dolazilo.

U startu smo naišli na praktično nerešiv problem, a to je nedostatak pouzdanih izvora informacija, te smo gotovo odustali od čitave ideje.

Podataka, naravno, ima koliko hoćete na raznim mestima, ali postavlja se pitanje koliko su verodostojni:

  1. Cene u oglasima? Problem – oglašene cene neretko ne predstavljaju cenu po kojoj je stan zaista i prodat, već dolazi do pregovaranja i spuštanja cene.
  2. Poreska uprava? Problem – poreska uprava ima sopstveni sistem procene vrednosti koji je blago rečeno diskutabilan.
  3. Cene iz agencija koje se bave prodajom nekretnina? Problem – slično kao kod cena iz oglasa, pri čemu su same agencije u ovom slučaju u nekoj vrsti sukoba interesa.
  4. Zavod za statistiku? Problem – mnogo je problema, a malo mesta za objašnjavanje.
  5. Geodetski zavod? Problem – Republički geodetski zavod je počeo da radi na takvoj bazi koja bi trebalo da da uvid u realno stanje na tržištu, ali ne poseduju podatke za period koji je nama potreban.
  6. NKOSK (Nacionalna koroporacija za osiguranje stambenih kredita)? Problem – u tu bazu ulaze samo stanovi koji su kupljeni na kredit i pritom osigurani kod ove korporacije. Dakle, nisu svi stanovi uzeti na kredit osigurani kod NKOSK.

Stoga smo kombinovali podatke iz svih dostupnih izvora i dobili pravu „mućkalicu“, koju nismo mogli da uhvatimo ni za glavu ni za rep, imajući u vidu da smo želeli da napravimo realnu analizu utemeljenu na tačnim podacima iz pouzdanih izvora.

Grubo smo zato „izbrusili“ razlike, došli do nekih prosečnih vrednosti, ali kada ispred očiju sklonite papir sa statistikom i pogledate stanje u praksi, shvatite koliko vas je upravo ta statistika uvukla u svoj svet brojki i izvukla iz realnosti.

Jedan od problema proseka – „udžerica“ i luksuzna novogradnja jedno pored drugog

Gde je cena stanova najviše rasla/padala u Srbiji u protekloj deceniji?

Foto: pixabay.com

Atraktivna lokacija u gradu puna starih kućica. Dođe investitor, kupi jednu, sruši je i na čitavom placu napravi višespratnicu sa 15-ak stanova u kojoj prodaje kvadrat po 2.500€ ili više. Kvadrat u okolnim kućama ima malu vrednost, osim ako uz njih ne ide iole „pristojan“ plac, tj. plac dovoljne veličine da na njemu nakon rušenja objekta može da se izgradi višespratnica sa stanovima za prodaju.

Tako za taj kraj dobijamo prosečnu vrednost kvadrata koja nema veze sa realnim stanjem na terenu. Inače, ovo je scenario koji poslednjih godina snažno dobija na zamahu širom zemlje i koji potpuno ruši ono malo smisla statističkih podataka o prosečnim cenama.

Haos… (nekom rat, nekom brat)

Ne postoji bolja reč da opiše stanje na tržištu nekretnina u Srbiji u poslednjih deceniju, dve, tri… Pomenimo samo neke:

  1. „fantomski“ stanovi
  2. „fantomske“ građevinske firme (kupci ostanu bez stanova, investitori nestanu bez traga ili na kratko iza rešetaka, a od novca ni traga ni glasa…)
  3. višestruka prodaja istog stana
  4. prevarantske agencije za promet nekretnina
  5. nebriga države – inspekcije ne rade svoj posao, suđenje prevarantima traje čitavu večnost, budu osuđeni na smešno male kazne, a prevareni kupci nemaju nikakav način da vrate svoj novac
  6. uvođenje novih propisa čija se primena zatim odlaže kada se pokaže da u praksi ne mogu adekvatno da se sprovode, haotična legalizacija, upis u katastar…
  7. najava gradnje „super-jeftinih“ stanova, od kojih na kraju ne bude ništa
  8. državne subvencije za kupovinu na kredit
  9. menjanje obaveznog učešća za kupovinu na kredit
  10. „švajcarci“ (krediti indeksirani u švajcarskim francima)

Sve gore navedeno uticalo je i na kretanje cena stanova – u kojoj meri i na koji način, teško je reći, pošto su svi ti faktori gusto i neraskidivo isprepleteni. Stanje je danas neuporedivo bolje, što ne znači da je savršeno – daleko od toga.

I kupci su (pomalo) krivi?

Zašto? Zato što mnogi gledaju atraktivnu lokaciju bukvalno kao jedini faktor kod kupovine stana, da bi naknadno shvatili da je trebalo ranije da uzmu u obzir eventualne probleme kao što su nedostatak parkinga, lifta, škole, obdaništa ili parka za decu, buka, dodatni troškovi za renoviranje stana…

Takođe, ne proveravaju prodavca/investitora i sam stan (papirologiju), unapred uplaćuju novac za nezavršene stanove povedeni niskom cenom i slično, pa tako umnogome olakšavaju posao prevarantima.

I prodavci su (pomalo) krivi?

Zašto? Zato što na brzinu pogledaju cene u oglasima, naprave neki svoj prosek, pa se godinu-dve dana čude zbog čega niko ne želi da kupi njihov stan.

Ili se vode količinom novca koja je njima potrebna da bi kupili veći ili stan na drugoj lokaciji; ili stave znatno veću cenu od proseka da bi kasnije imali prostora da je spuste kada naiđe potencijalni kupac – kako bi ga ubedili da im je prodaja hitna…

Da se razumemo…

Ne tvrdimo da su gore navedeni primeri pravilo i da se svi kupci i prodavci tako ponašaju, već samo ukazujemo na relativno česte situacije, tako da nema potrebe da se niko od čitalaca nađe uvređenim, prozvanim i slično.

Svako ima svoje želje, različito iskustvo/neiskustvo, taktiku, mogućnosti, potrebe…

I mediji prilično doprinose haosu?

U jurnjavi za čitanošću dnevni mediji objavljuju bombastične naslove u stilu „Stanovi u Beogradu NIKAD JEFTINIJI“, a onda u tekstu pročitate ono što ste i sami znali (cene u rasponu od 600 do 3.000 evra) i komentare nekoliko agenata za prodaju nekretnina koji kažu da je sad najbolji trenutak za kupovinu. Onda vam kroz glavu proleti misao da isti ovaj tekst čitate već godinama unazad.

Ipak, ispostavlja se da su donekle i bili u pravu. Jednostavno – cene stanova zaista padaju i to od 2008. godine, kada su bile, po rečima mnogih, „prenaduvane“ zbog raznih faktora, koje nema smisla analizirati sa ove vremenske distance.

A odnos dinar evro?

house-construction-1005491_1920

Foto: pixabay.com

Danas evro vredi oko 124 dinara, a 2008. bio je oko 82 dinara, što takođe treba uzeti u obzir. Plate u dinarima, cene stanova u evrima… Podsetimo se samo kupaca koji su uzeli kredit u „švajcarcima“.

Dosta „izgovora“ – šta se dešavalo na tržištu?

Gore napisanim želeli smo da ukažemo na to koliko faktora i neuređenost na tržištu nekretnina utiče i na mogućnost adekvatne procene vrednosti stanova i u skladu s tim, kreiranje baze cena na osnovu koje bi mogao da se izvuče realan prosek za određenu teritoriju.

Generalno, od 2008. cene su u celoj Srbiji počele da padaju, osim na nekim ekskluzivnim lokacijama u Beogradu i Novom Sadu. Neki tvrde da su cene od 2009. do sredine 2012. u proseku pale za oko 40% na teritoriji Srbije. Drugi smatraju da je ovaj procenat preuveličan i da možda važi samo za starogradnju na lošijim lokacijama.

„Davne“ 2009. godine čitali smo da su cene stanova u nekoliko gradova (npr. Kragujevac, Leskovac i Čačak) pale za petinu, što je iznosilo i po 200 evra po metru kvadratnom. U mnogim drugim gradovima cene su ostale iste, ali je prodaja dramatično opala, čak i za polovinu.

Kao razlog za ovakvu situaciju naveden je strah potencijalnih kupaca da se upuste u uzimanje stambenog kredita zbog ekonomske krize, dok su oni sa kešom verovatno očekivali da će cene nastaviti da padaju.

U Kragujevcu se u A zoni krajem 2008. kvadrat nudio po ceni od 1.000 do 1.400 evra, da bi do maja 2009. pao na 800 do 1.200 evra. Do nešto manjeg pada (oko 150 evra) u istom periodu došlo je van A zone 2-3 km od centra (Bagremar, Aerodrom, Bresnica…), gde je kvadrat krajem 2008. koštao 800-950 evra.

Generalno, tokom 2009. širom Srbije potencijalni kupci su čekali da cene padnu, ali prodavci nisu popuštali, pa je došlo do velikog usporenja u prometu nekretnina. Na primer, u Jagodini cena kvadrata je bila oko 700 evra, u Leskovcu od 550 do 650 evra, u Čačku 800 do 950 evra, Nišu 700 do 1.200 evra, Kraljevu 650-1.450 evra, u Valjevu 600 do 900 evra, u Pirotu 400 do 700, u Kruševcu od 400 do 850, u Užicu od 500 do 900 evra.

Što se tiče Beograda, kao najkompleksnijeg tržišta nekretnina, cene su u proseku bile sledeće:

  • Novi Beograd od 1.700 do 2.500
  • Dorćol od 2.500 do 3.000
  • Zvezdara 2.000
  • Zemun od 1.400 do 1.800
  • Borča 800
  • Vračar od 2.000 do 2.500
  • Žarkovo 1.550
  • Mirijevo od 1.150 do 1.300
  • Mladenovac 600

Stigla je i 2010. godina. U Pančevu je cena u protekle dve godine znatno opala, ali i potražnja. Kupovina se uglavnom obavljala preko kredita. Kvadrat u centru koštao je 650-750 evra, a u drugim delovima grada od 550-650 evra. Međutim, novogradnja se nudila i po ceni od 950 evra.

U Somboru je prodaja starogradnje skoro potpuno zamrla, a u Bačkoj Palanci iz nekog razloga stanovi se grade i prodaju neočekivano dobro. Uglavnom je reč o kupovini preko subvencionisanih kredita. U Bačkoj Palanci cena kvadrata u novoj gradnji bila je 700-850, a u Somboru od 600-700 evra.

Nišlije 2010. godine nisu imale novca – tako su bar tvrdili u niškim agencijama za nekretnine, navodeći da je cena kvadrata u centru bila 1.000-1.200 evra, na periferiji 650 evra za dvosoban stan ili 750 evra za garsonjeru. Uprkos slaboj prodaji prodavci nisu želeli da spuste cenu.

Slična situacija je bila i u Novom Sadu. Cene miruju, interesovanja ima, ali je realizacija izuzetno slaba. U centru i novogradnji u Limanu I cena kvadrata dostizala je i 1.500 evra, u Telepu 900-950, u Novoj Detelinari oko 1.000, Novom naselju 1.000-1.200, Grbavici, Limanu III i IV 1.300-1.350 evra.

U Kragujevcu su cene u odnosu na 2008. pale za oko 20%. Npr. u centru je kvadrat bio 1.000 umesto 1.200 evra, na Vašarištu 900, Aerodromu i Erdogliji 850, Stanovu 850 evra.

U Čačku su i promet i izgradnja drastično pali tokom 2010, pošto su kupci zbog krize počeli da zaziru od podizanja kredita, a građevinari od novih investicija. Uprkos i padu prodaje i generalnog interesovanja kupaca, prodavci su odbijali da smanje cene, pa je cena kvadratnog metra bila od 800 do 1.000 evra, mada je na lošijim lokacijama moglo da se nađe i po 600 evra.

U Boru je cena opala za oko 20% i zavladalo je potpuno zatišje u izgradnji i kupoprodaji. Navodno, tada je kvadrat u Boru mogao da se kupi za 350-450 evra, a stara gradnja na lošijim lokacijama i za samo 250 evra. Građani Pirota prodavali su stanove u centru za 550-620, u naseljima ATP i Senjak za oko 500 evra po kvadratu.

Po pitanju Beograda mnogo je protivurečnih informacija. Navodno, Beograđani nisu želeli da spuštaju cene, ali je prodaja zato pala i za 50%, kako su govorili u agencijama. Cene su se u proseku kretale od 1.000, pa do 2.800 evra. Međutim, drugi tvrde da su cene pale i do 30% na obodu grada, ali i na ekskluzivnim lokacijama.

Stigla je i 2011. godina. U nekim beogradskim agencijama tvrde da se tržište stabilizovalo, dok u drugim kažu da je situacija katastrofalna. Uglavnom, u odnosu na prošlu godinu cene su navodno pale za oko 15-20%. Ipak, kupaca nema ni pod takvim cenama, a glavni razlozi su skupi krediti, neizvesna radna mesta, smanjenja plata, pri čemu se ne vidi kraj ekonomske krize…

Slična je situacija i u drugim gradovima. Kažu da ko zaista želi da proda stan, mora da spusti cenu i to solidno. Naravno, izuzetaka uvek ima, tj. bogatih kupaca kojima cena nije toliko važna koliko luksuzan stan na ekskluzivnoj lokaciji.

Navodimo prosečne cene za određene delove Beograda i Novog Sada za 2011. godinu. Da li su realne, najbolje će znati oni koji su u to vreme kupovali stan:

Beograd

  • Mirijevo 1.150€
  • Miljakovac 1.000€
  • Borča 950€
  • Banjica 1.300€
  • Voždovac 1.500€
  • Vračar 2.500€
  • Novi Beograd 1.500€

Novi Sad

  • Centar 1.500€
  • Liman 1.200€
  • Nova Detelinara 1.100€
  • Podbara 1.150€
  • Novo naselje 1.100€

Stigla je i 2012. godina. Agencije i investitori se žale na dalji pad potražnje i cena. Primeri: Novi Sad 1.000-1.500€, Niš 600-1.000€, Kragujevac 700-1.000…

Stigle su i 2013. i 2014. godina. Slična situacija kao i 2012, ali primere ćemo preskočiti. Godina 2015. – ugovore o kupoprodaji umesto sudova overavaju notari; usvojeni su prateći pravilnici Zakona o posredovanju u prometu i zakupu, izmene Zakona o planiranju i izgradnji i stižu prvi licencirani agenti i prvi registar posrednika. Dakle, stanje na tržištu nekretnina se dovodi u red.

Stručnjaci smatraju da se tržište nekretnina stabilizovalo, odnosno da će cene mirovati nešto duži period, a da će zatim ponovo krenuti poskupljenje.

Kakve su bile cene 2016. godine?

U tabeli ispod možete da vidite podatke Republičkog geodetskog zavoda, zasnovane na cenama iz kupoprodajnih ugovora:

cene kvadrata

Kao što smo već rekli, u bazu Nacionalne koroporacije za osiguranje stambenih kredita ulaze samo stanovi koji su kupljeni na kredit i pritom osigurani kod ove korporacije. Dakle, nisu svi stanovi uzeti na kredit osigurani kod NKOSK.Šta kažu podaci NKOSK (Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita)?

Iz tog razloga na ovim grafikonima i dolazi do naglih skokova i padova od 2010. do 2017. godine. Pogledajmo grafikone za Beograd i Srbiju:

Beograd

beograd

 

Srbija

srbija

Zaključak

Kao što smo već rekli, mnogo je gusto isprepletenih faktora na tržištu nekretnina, menjaju se propisi, a ne postoji pouzdan izvor podataka. Zato je nemoguće napraviti kvalitetnu analizu – kako su se u realnosti kretale cene i zašto?

  • Izmene propisa kojima država reguliše uzimanje stambenih kredita
  • Izmene bankarskih uslova za uzimanje stambenih kredita (kamate, osiguranje i razni prateći troškovi)
  • Migracije stanovništva
  • Regulisanje rada agencija za promet nekretnina
  • Odnos cena novogradnje i starogradnje
  • Kupovina stanova u fazi zidanja ili sivoj fazi
  • Prevare, nerad inspekcije, sudova i drugih institucija
  • Generalno finansijsko stanje građana (visina plate, strah od gubitka posla, mogućnost pronalaženja posla…)
  • Protivurečne informacije iz raznih izvora (mediji, agencije, državne institucije…)

Tags

Оставите одговор

Vaša email adresa neće biti objavljena.

top